Ich ziehe aus: Welche Rechte und Pflichten habe ich dem Vermieter gegenüber?

Der Umzug ist meist nicht nur aus logistischer und organisatorischer Sicht eine große Herausforderung, auch rechtlich ergeben sich einige Fragen. In welchem Zustand eine Wohnung wirklich zurückgegeben werden muss, erfahren Sie hier.

Rechte und Pflichten

Die Regelungen für Rechte und Pflichten beim Auszug enthalten viele Grauzonen. Daher ist es ratsam, bereits beim Einzug gemeinsam mit dem Vermieter einen ordnungsgemäßen Mietvertrag aufzusetzen und darin die Zuständigkeiten zu Reparaturen und Sanierungen im Falle des Auszuges eindeutig festzuhalten. Ein vorformulierter Vertrag ist in vielen Fällen rechtlich nicht abgesichert, weshalb es für Mieter und Vermieter ratsam ist, die einzelnen Klauseln gemeinsam auszuformulieren. Grundsätzlich ist der Mieter in keinem Fall dazu verpflichtet, die Wohnung in besserem Zustand zurückzugeben als er sie angenommen hat. Ebenso sind Klauseln unwirksam, die eindeutig zum Nachteil des Mieters ausgelegt werden.

Muss die Wohnung beim Auszug in jedem Fall ausgemalt werden?

Sehr wahrscheinlich haben Sie in Ihrem Mietvertrag eine Ausmalverpflichtung unterschrieben. Solche Klauseln sind dann ungültig, wenn sie aus vorformulierten Formularverträgen übernommen werden und den Mieter dazu verpflichten, die Wohnung beim Auszug in jedem Fall auszumalen bzw. Abnutzungserscheinungen zu sanieren, die durch sachgemäße Nutzung der Wohnung entstehen. Ausgemalt werden muss nur dann, wenn die Wände beschädigt oder übermäßig abgenutzt sind. Vereinzelte Spuren zählen zu der sachgemäßen Abnutzung und sind nicht vom Mieter auszubessern.

Müssen die ursprünglichen Wandfarben wiederhergestellt werden?

Sind die Wände in dezenten Farben wie ockergelb oder pastellgrün angestrichen, ist der Mieter nicht dazu verpflichtet, die ursprüngliche Wandfarbe wiederherzustellen. Dazu ist er nur verpflichtet, wenn die Wände in ortsunüblicher Art und Weise – also in sehr kräftigen Farben wie Feuerrot oder Schwarz – angestrichen wurden. Welche Farben als ortsunüblich gelten, ist nicht genau gesetzlich definiert.

Müssen Löcher in den Wänden ausgebessert werden?

Normalgroße Löcher, die zum Montieren von Regalen oder zum Aufhängen von Bildern verwendet wurden, zählen zu den Gebrauchs- und Abnutzungsspuren, die bei ordnungsgemäßer Verwendung von Wohnräumen entstehen können. Damit fällt das Ausbessern solcher Löcher in die Kategorie der Schönheitsreparaturen, die vom Mieter nicht durchgeführt werden müssen. Zur Streitfrage wird das Ausbessern der Löcher dann, wenn eine ungewöhnlich hohe Anzahl an normalgroßen Löchern in die Wand geschlagen wurde.

Als Ausnahme gelten solche Löcher, die durch unsachgemäßen Gebrauch des Wohnraumes entstanden sind. Wie mit solchen Schäden umgegangen wird, ist gesetzlich nicht eindeutig geregelt und sollte unbedingt vor dem Einzug im Mietvertrag festgelegt werden.

Muss der Mieter für die Abnutzung des Bodens geradestehen?

Durch sachgemäße Verwendung abgenutzte Böden müssen vom Mieter beim Auszug nicht ausgebessert werden – das trifft auch bei Teppichböden zu. Fehlen allerdings Teile vom Boden, die beim Einzug noch vorhanden waren, zum Beispiel Holzleisten, Klicklaminat oder Fliesen, müssen diese ersetzt werden. Dasselbe gilt auch für grobe Verunreinigungen wie zum Beispiel Rotweinflecken.

Mitgemietete Küchengeräte in der Wohnung sind beschädigt. Wer muss sie ersetzen?

Beschädigte Küchengeräte sind im Mietrecht eine Grauzone. Da es sich um keinen ernsthaften Schaden an der Gebäudesubstanz handelt und auch keine Gesundheitsgefährdung vorliegt, ist weder der Mieter noch der Vermieter für den Austausch zuständig. Hier gilt die Regelung durch den Mietvertrag.

Kann der Mieter vorzeitig ausziehen, nachdem er potenzielle Nachmieter vorgeschlagen hat?

Der Vermieter ist nicht dazu verpflichtet, einem vom Mieter vorgeschlagenen Kandidaten für die Nachmiete den Zuschlag zu geben. Demzufolge führen von Ihnen vorgeschlagene Nachmieter nicht zwangsweise dazu, dass Ihnen der Vermieter die vorzeitige Kündigung genehmigt. Der Vermieter ist nur dann verpflichtet, einen vorgeschlagenen Nachmieter zu akzeptieren, wenn eine Nachmieterklausel im Mietvertrag vorhanden ist. Ist das Recht dazu im Mietvertrag nicht explizit ausgeschlossen oder eingeschränkt, hat der Mieter aber die Chance, die Wohnung für den verbleibenden Zeitraum unterzuvermieten.

Am Haus sind Schäden entstanden – wer muss dafür aufkommen?

Für Schäden am Haus, am Dach, den Außentüren, im Stiegenhaus oder an der Wasserleitung muss grundsätzlich der Vermieter aufkommen. Ausnahmen entstehen durch mutwillige Beschädigungen durch den Mieter und durch abweichende Klauseln im Mietvertrag.

Phrasendefinitionen

Der erforderliche Zustand der Wohnung bei der Übergabe ist meist im Mietvertrag anhand von Standardphrasen festgelegt. Wie diese auszulegen sind, erfahren Sie hier:

„Die Wohnung ist besenrein zurückzugeben.“

Der Mieter muss die Wohnung und alle mitgemieteten Einrichtungsgegenstände sowie gegebenenfalls den Keller in ordentlichem und sauberem Zustand zurücklassen. Die Wohnung muss leergeräumt und durchgekehrt werden. Es dürfen keine starken Verschmutzungen vorliegen.

„Der Mieter muss den ursprünglichen Zustand wiederherstellen.“

Beim Verlassen der Wohnung müssen bauliche Veränderungen rückgängig gemacht werden, es besteht keine Verpflichtung zur Renovierung.

„Die Wohnung ist im bezugsfertigen Zustand zurückzugeben.“

Der Mieter muss die Wohnung so verlassen, dass ein Nachmieter gegebenenfalls sofort einziehen kann. Renovierungen müssen nicht vorgenommen werden, auch dann nicht, wenn gewöhnliche Abnutzungserscheinungen vorliegen.

„Die Mietsache ist in dem Zustand, wie übernommen, zurückzugeben.“

Es besteht keine Verpflichtung zur Renovierung, gewöhnliche Abnutzungserscheinungen müssen nicht saniert werden.

Die ordnungsgemäße Wohnungsrückgabe

Abschließend ist zu sagen: Liegen im Mietvertrag keine besonderen Regelungen vor, muss der Mieter die Wohnung im selben Zustand verlassen, wie er sie vorgefunden hat – eine Ausnahme bildet die gewöhnliche Abnutzung. Grobe Verunreinigungen und Schäden sind vom Mieter zu beseitigen bzw. auszubessern. Etwaige Klauseln im Mietvertrag sind dann ungültig, wenn sie zu einer klaren Benachteiligung des Mieters führen.

 

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